Do końca czerwca państwowy Bank Gospodarstwa Krajowego ma kupić pierwszy blok przeznaczony do najmu w ramach rządowego programu wspierania rynku wynajmu mieszkań. Łącznie państwo planuje wydać pięć miliardów złotych na około 20 tysięcy lokali.
BGK planuje kupować całe bloki mieszkalne i wynajmować je długoterminowo. Jak zapewnia prezes BGK, państwowy bank nie będzie grał tak agresywnie jak fundusze prywatne i nie będzie dążył do osiągnięcia stopy zwrotu na poziomie 20 procent rocznie, co pozwala podejrzewać, że ceny najmu państwowych mieszkań będą niższe niż rynkowe. Za kilka-kilkanaście lat bank planuje odsprzedanie mieszkań.
Pięć miliardów złotych inwestycji ma zwiększyć mobilność siły roboczej w Polsce i tym samym przyspieszyć spadek bezrobocia. BGK tworzy model najmu, który na rynku prywatnym w Polsce nie istnieje. Nikt jak dotąd nie kupował całych klatek i bloków w celu masowego wynajmowania lokali. Ponadto rynek mieszkań na wynajem stanowi w Polsce tylko trzy-cztery procent całego rynku, w porównaniu do średniej powyżej 25% na zachodzie Europy.
Czy taka inwestycja ma sens? Perspektywa klasyczna
Zgodnie z linią ekonomii klasycznej, BGK marnuje pieniądze. Politycznie motywowana decyzja nie może przynieść stopy zwrotu większej niż inwestycja prywatna, bo wielki państwowy bank nie może znać rynku lepiej niż wyspecjalizowani inwestorzy. Ponadto co państwowy bank zarobi, to prywatni inwestorzy stracą. Nieprawdą jest również, że na rynku brakuje mieszkań. Gdyby tak było, to niewidzialna ręka rynku skłoniłaby inwestorów do wyrównania niedoborów.
Czy taka inwestycja ma sens? Perspektywa nieklasyczna
BGK de facto tworzy na polskim rynku zupełnie nowy model biznesowy. Jak dotąd nie istniała oferta tworzona przez inwestorów kupujących po kilkadziesiąt lokali w jednej lokalizacji. Model taki jest dużo bardziej efektywny niż dotychczasowy model, w którym pojedynczy właściciel ma jedno-dwa mieszkania na wynajem. Obniża koszty administracyjne (typowy efekt skali: zarządzanie czterdziestoma lokalami jest tańsze w przeliczeniu na lokal niż zarządzanie kilkoma) i pozwala lepiej rozkładać ryzyko inwestycyjne. Pojedynczy niewypłacalny najmujący stanowi w portfelu pięćdziesięciu najmujących znacznie niższy udział niż w portfelu dwóch najmujących, więc duży inwestor może sprawniej zarządzać ryzykiem inwestycyjnym.
Tworzenie nowego rynku jest typowym przykładem, w którym interwencja państwa może być uzasadniona. BGK pozostawi po sobie nie tylko wybudowane blokowiska, ale również nowe instytucje najmu masowego. Za kilka lat istniały będą gotowe do sprywatyzowania spółki wyspecjalizowane w masowym najmie mieszkań, ale gotowe będą również miękkie instytucje – standardy zachowań i postępowania na rynku, zapewne dostosowane zostanie prawo, a banki i inne instytucje finansowe przekonają się co do realności i rentowności tego typu projektów. To sprawi, że kolejne – już prywatne – inwestycje będą łatwiejsze i tańsze do przeprowadzenia.
Nie należy również zapominać, że celem BGK nie jest bezpośrednio osiąganie zysku, a zwiększanie dynamiki wzrostu gospodarczego. Jeżeli dzięki inwestycji państwowego banku zwiększy się mobilność siły roboczej i zmaleje bezrobocie, to cel makroekonomiczny też zostanie osiągnięty.
Pierwsze mieszkania od państwowego dewelopera już wkrótce.
Autorze szanowny, stopy zwrotów z najmu w chwili obecnej wahają się od 6 do 8 proc. Mówię o rynku szczecińskim. Od tego trzeba odjąć podatek. Trzeba odjąć również wydatki na mieszkanie, a także przyjąć ze średnio jeden miesiąc mieszkanie nie jest wynajmowane.jeśli top policzymy to stopa zwrotu wyniesie 4-6 proc. I teraz pojawia się tu państwo które jakimś cudem kupuje mieszkania, oczywiście po niższej cenie niż inwestor prywatny (tak samo jak taniej kupuje komputery do biur, wyposażenie dla urzędników i taniej buduje autostrady). Odejmując sarkazm z poprzedniego zdania możemy BYĆ PEWNI ze mieszkania nie będą kupowane taniej. Ale idźmy dalej-mieszkania mają być tańsze więc zwrot na takich mieszkaniach powinien być np na poziomie 4-6 proc. Takie mieszkania j(eśli jeszcze nie zostały drożej kupione) będą musiały być remontowane. Znając życie poziom dbania o taka własność będzie znacznie niższy niż własności prywatnej. Skutkować to będzie albo częstszymi remontami albo niższymi cenami albo i tym i tym. Do dbania o lokale będą musieli być zatrudnieni urzędnicy (mamy ich mało?) Którzy będą dogladali lokali. Jednym słowem jak to wszystko zsumujemy mieszkania nie tylko na siebie nie zarobią ale będą kosztem.tego możemy być pewni. Jeśli będą miały być sprzedane to przy utrzymaniu bieżących cen albo korekcie o inflację take mieszkania będą musiały być chodzenie po niskich cenach. Mało tego. Wyobraźmy sobie jak będą przeprowadzane remonty-przetarg czy znajomi królika? Może i to i to,w każdym razie zaraz okaże się pomalowanie mieszkania będzie kosztować np 10 tys złotych. O tym ze Państwo zaczyna zajmować się wynajmem mieszkań kiedy nie potrafi zapewnić no bezpieczeństwa już mi się nawet nie chce pisać
OdpowiedzUsuńBandyctwo...
OdpowiedzUsuńBandytyzm ewentualnie, chociaż u Ciebie to zwykła dysfunkcja mózgu.
UsuńCiekawy tekst, jednakże rozważenie problemu jedynie na gruncie teorii nie wyczerpuje tematu, więc zostałem zainspirowany powieszczenia sobie.
OdpowiedzUsuńRząd dokonuje restrukturyzacji BGK pod planowaną inwestycję, co skutkuje trzykrotnym wzrostem zatrudnienia. O swoje dopomina się jednak koalicjant, więc finalnie zatrudnienie wzrasta czterokrotnie.
Pierwsze premie uznaniowe lecą po tygodniu funkcjonowaniu rozszerzonej instytucji.
Następnie BGK przymierza się do wykupienia pewnych nieruchomości, gdy dzwoni minister mówiąc że ma do opchania jedną kamienicę, a nikt nie chce zapłacić ceny godnej, później napomina iż znajomy deweloper postawił nowe osiedle, gdzie wszystko począwszy od lokalizacji a skończywszy na wykonawstwie woła o pomstę do nieba i nikt nie chce mieszkania kupić, ale BGK finansowane z państwowych, czyli niczyich, c'nie?
Dyrektor do spraw wyboru nieruchomości pod wykup przyjął tą instrukcję i kilkadziesiąt innych do wiadomości i wykonania, część jednak budynków powybierał sam.
Po roku funkcjonowania inwestycji okazuje się, że wynajęte są tylko mieszkania zajmowane przez krewnych NPBGK (Nowego Powiększonego Banku Gospodarstwa Krajowego), którym umarza się regularnie czynsze, bo brać pieniądze od rodziny rzecz niegodna.
Reszta mieszkań stoi pusta, a koszty utrzymania rosną, potencjalni najemcy marudzą, że zła lokalizacja,albo koszty za wysokie.
Dyrektor ds w. n. zarzut o złą lokalizację traktuje jako potwarz, bo on do wyboru tych lokalizacji to miał nosa, co prawda jeszcze niedawno zajmował się hodowlą małego stadka trzody chlewnej, a karierę dyrektora w jednostce budżetowej traktował tylko jako trampolinę do tego by zagrać w telenoweli, to wierzył w siebie, tak jak wierzył w niego szwagier-szofer rządowy, który mu tą fuchę załatwił.
Dyrektor jednak nie wiedział o co chodzi z tymi niby wysokimi cenami najmu, spytał się więc zarząd. Zarząd by nie debatować na czczo przyznał sobie premię, ale nic nie wymyślił, przyznał więc sobie dwie kolejne premie, ale dalej nic nie wymyślił.
Wieść o finansowym niepowodzeniu dotarła w końcu do premiera, który polecił ministrowi finansów znalezienie wyjścia z impasu. Po tygodniu minister cały rozpromieniony sprężystym krokiem podszedł do premiera i rzekł „już wiem panie premierze, jak rozwiązać ten problem – należy podnieść podatki!”
Następnie członkowie KC chwycili się za ręce i rozbrzmiała muzyka.
„A za dziwnym dźwiękiem weselnej muzyki wodzą się liczne, przeliczne pary, w tan powolny, poważny, spokojny, pogodny, półcichy — że ledwo szumią spódnice sztywno krochmalne, szeleszczą długie wstęgi i stroiki ze świecidełek podzwaniają — głucho tupocą buty ciężkie — taniec ich tłumny, że zwartym kołem stół okrążają, ocierając o się w ścisku, natłoczeni.”
11/10
Usuńi tak właśnie będzie.
OdpowiedzUsuń